Regards sur le régime juridique applicable aux locataires (...)

REGARDS SUR LE REGIME JURIDIQUE APPLICABLE AUX LOCATAIRES BENEFICIANT DE BAUX A DUREE INDTERMINEE POUR LES DECISIONS PRISES EN MATIERE DE MUTATION ET DE LOYER


Chers Membres des comités consultatifs,
Chers Locataires,
Chers Tous,

L’association wallonne des comités consultatifs des locataires et des propriétaires vient de prendre connaissance de l’arrêté du Gouvernement wallon du 19 juillet 2012 introduisant des règles de mutation pour les baux à durée indéterminée, ainsi que l’arrêté du Gouvernement wallon du 4 octobre 2012 précisant le régime juridique applicable aux locataires bénéficiant de baux à durée indéterminée pour les décisions prises en matière de mutation et de loyer.

Les mesures adoptées sont extrêmement sensibles et inquiètent déjà bon nombre de locataires concernés, s’estimant injustement pénalisés par le Gouvernement.

Ces mesures posent par ailleurs des questions auxquelles il conviendrait de donner des réponses claires et acceptables, avant l’entrée en vigueur des arrêtés précités à partir du 1er janvier 2013.

De quoi s’agit-il exactement ?

Pour lutter contre la sous-occupation de logements sociaux, la première mesure tend à encourager les « mutations demandées » par le locataire en vue de quitter un logement comprenant au moins trois chambres et sous-occupé.

En effet, il est prévu que le locataire conserve, lors du déménagement, le montant de son loyer si celui-ci est moins élevé que le loyer applicable au nouveau logement.

Il conserve également le bénéficie d’un contrat de bail à durée indéterminée pour le nouveau logement attribué et la société assure un accompagnement du ménage dans son déménagement et son installation.

Cette disposition améliore  de manière concrète la procédure en vigueur actuellement.

Toutefois, il ne peut être perdu de vue que lors de l’attribution d’un logement sur la base d’une demande de mutation introduite par un locataire bénéficiant d’un contrat de bail à durée indéterminée, la société peut légitimement vérifier si ce locataire est un ménage en état de précarité, à revenus modestes ou à revenus moyens.

Concrètement, cela signifie que le logement sollicité ne peut être attribué au locataire concerné si celui-ci ne répond pas aux conditions de revenus et patrimoniales requises, lors de l’introduction de sa demande de mutation.

La deuxième mesure permet à la société d’ « imposer une mutation », dans un logement situé dans la même commune, aux locataires bénéficiant d’un contrat de bail à durée indéterminée pour un logement comprenant au moins quatre chambres et sous occupé, à l’exception des ménages dont un membre a plus de 70 ans ou est handicapé.

Cette mesure prévoit que le locataire peut refuser une seule proposition de logement faite par la société dans le cadre de la mutation imposée, en précisant que si le locataire refuse la mutation imposée par la société, celle-ci peut mettre fin au bail moyennant un congé de trois mois.

 

L’association pense que cette disposition s’écarte de la réglementation locative qui consacre le principe de la durée indéterminée des baux conclus avant le 1er janvier 2008 et l’engagement pris contractuellement par les locataires concernés d’accepter les propositions de mutation faites par la société « ou » de s’acquitter d’un supplément de 25 euros, en choisissant de rester dans leur habitation.

Cet engagement a été respecté par le Gouvernement, qui a introduit une mesure transitoire dans son arrêté du 6 septembre 2007 (voir l’article 59 de cet arrêté), conformément à sa volonté constante de maintenir les baux en cours soumis aux dispositions antérieures et ce, depuis de très longues années.

L’association considère qu’une disposition, qui « impose une mutation » et permet à la société de « mettre fin au bail » si le locataire refuse cette mutation imposée, alors que le contrat de bail est conclu pour une durée indéterminée et laisse au locataire la faculté de payer un supplément s’il décide de ne pas quitter son logement, à la suite d’une « proposition de mutation faite par la société », modifie substantiellement le bail, en créant un déséquilibre significatif dans le contrat en cours et ce, au détriment du locataire.

La troisième mesure impose au locataire qui loue un logement non proportionné de payer, en plus de son loyer, un supplément de 25 euros lorsque le logement dispose d’une chambre excédentaire, de 60 euros lorsque le logement dispose de deux chambres excédentaires, de 100 euros lorsque le logement dispose de trois chambres excédentaires, de 150 euros lorsque le logement dispose de quatre chambres excédentaire ou plus.

Cette mesure n’est pas applicable si le ménage comporte un membre handicapé et si le locataire est demandeur d’une mutation vers un  logement proportionné.

L’association constate que le Gouvernement rend applicable aux baux à durée indéterminée conclus avant le 1er janvier 2008, une disposition qui s’applique normalement aux baux conclus après l’entrée en vigueur de l’arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007.

Ce faisant, le Gouvernement agit contre sa propre volonté, en portant gravement atteinte aux baux antérieurs.

Il y a aussi lieu de noter qu’en « imposant des suppléments fixés de façon progressive »,  cette mesure peut être ressentie comme une sanction particulièrement injuste et risque d’entraîner, dans son application, un traitement inégalitaire entre les occupants, selon que le locataire est demandeur ou pas d’une mutation vers un logement proportionné.

Par ailleurs, dans l’état actuel des textes et sauf erreur de notre part, il existe entre les deux arrêtés précités, une contradiction en ce que les dispositions prévues par l’AGW du 4 octobre 2012 sont applicables aux baux à durée indéterminée, conclus avant le 1er janvier 2008 alors que, conformément à l’AGW du 19 juillet 2012, les mêmes dispositions sont applicables aux baux conclus après l’entrée en vigueur de l’AGW du 6 septembre 2007, à l’exception des baux à durée indéterminée, conclus avant le 1er janvier 2008.

Pour conclure, l’association estime qu’à l’exclusion de la première mesure, à suivre avec prudence, les décisions adoptées par le Gouvernement ne correspondent pas à la position  défendue par l’ensemble des locataires, qui ont participé aux ateliers organisés par le Cabinet du Ministre du Logement, avant la réforme du Code wallon du Logement.

Cette position est en parfaite concordance avec la volonté du Gouvernement qui était que les baux en cours avant l’entrée en vigueur de l’arrêté du 6 septembre 2007 restent soumis aux dispositions anciennes quant au régime locatif.

Dans un souci de sécurité juridique et de protection de la confiance légitime des locataires, à l’égard de l’autorité publique, une demande de clarification a été adressée au Ministre NOLLET, le 9 novembre 2012.

L’association espère pouvoir obtenir des explications nécessaires auprès du Ministre compétent, avant l’entrée en vigueur de ces deux arrêtés, à savoir avant le 1er janvier 2013 et vous tiendra informés du suivi de ce dossier.

Pour votre bonne information, elle vous invite à prendre connaissance, sur le site de l’AWCCLP, de son rapport de travail, intitulé « Regards sur le régime juridique applicable aux locataires bénéficiant de baux à durée indéterminée pour les décisions prises en matière de mutation et de loyer », lequel est également transmis au Ministre en vue de la rencontre demandée.

Nous vous prions d’agréer, Chers membres des comités consultatifs, Chers Locataires, Chers Tous, l’assurance de notre considération distinguée.

L’équipe de l’Awcclp.

 
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